“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别,它能够准确的通过区域空间作相对分割,整个居住小区中的某住宅单位可作为一物业,办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵,国内各类著述的提法至少有几十种,概言之,最重要的包含以下要素:
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
由此观之:单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产,系指与该房业配套的地业。
世界上每个事物都有自己的属性,物业也不例外。分析和把握物业的属性,对我们了 解物业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,搞好物业管理有着十分积极的意义。
物业的自然属性又称物业的物理性质,是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ,它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指:
物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其 基础总是建筑在土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此,在经济发达的社会,物业多为土地与建筑物的统一体,兼有土地与建筑物两方面的物 质内容。当然,对于不同的物业,其二元组成的比重不一样。例如,从总体而言,物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村,在经济、文化和商业就高于重工业基地 。物业的二元性,是其他任何商品都不具备的,它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术方面的要求高、耗资大,因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限,随着人口的增加和经济的发展 ,人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,在农村主要根据土地的天然尺度和其他自然条件,在城市主要根据地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同,形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品,它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观,以及年代等方面 ,都存在着某种不同之处。
物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只是改变物业用途,不能移动法律意义或实质上的物业位置。
物业的恒久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毁灭性,而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗,直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成,在一般的情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们经常使用。所以, 物业既可以一次性出售,也能够最终靠出租的方式零星出售,边流通边消费;其价值可以一次收回,也可以在较长时期中多次收回。
物业的配套性,是指物业以其各种配套设施,满足大家各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能够满足人们的各种需要;人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全,其功能发挥就越充分。
物业的社会属性可以从两个方面来研究:作为一种商品,物业具有经济属性;从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看,物业具有法律属性,即物业权属问题。
头先,物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的,物业的购卖、租赁、抵押,土地使用权的出让与转让,都是体现物业商品性的 具体方式;物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动,必须遵从价值规律这一较基本的经济运行规律;物业的分配与消费,即便是非盈利性的,也无不充斥着商品的行为,奉行着 “商品—货币”的规则;参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系,本质上是一种商品经济的关系,从生产到消费都不是无偿的。
其次,物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺,一方面表 现为土地资源供应的完全短缺,另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
再次,物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值,这已经为越来 越多的人们所认识。应该看到,物业的增值是一种长期的趋势,而不是直线式的运动。从某一时期来看,物业的价格可能有升有降、上下波动;但从长久来看,它无疑呈现出在波动中 上扬、呈螺旋式上升的趋势。
较后,物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性,也因为物业是 关系到国计民生、社会稳定的重大问题,更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的,政府在宏观政策上的调控就显得很重要。具体表现在:一是为维护土地 的社会主义公有性,合理保护、开发土地资源,实现城市经济、社会持续健康发展目标,科学、合理地规划、建设城市,并与城市的远景发展需要结合起来,政府通过种种政策、法令、法规, 从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等;二是物业建设是一个系统工程,涉及许多相关的法律、法规、政策,也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规 条例;三是作为物业本身,其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权,在我国是指物权人在法律规定 的范围内享有的房屋的所有权,及其占有土地的使用权。
与购置其他商品不同的是,购入物业就从另一方面代表着购入一宗不动产之所有权(物权),而且, 物业的所有权不仅是一项单项权利,而且是一个权利束,拥有多项权能,如租售、抵押,形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中,各种权利可以以不同形式组合,也可 以相互分离,单独行使、享有。显然,房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
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